Plánujete prodat nemovitost, na kterou stále splácíte hypoteční úvěr? V realitních vodách se nejedná o nic výjimečného, celý proces je ale administrativně náročnější a trvá o něco déle.
Při koupi nemovitosti a jejím financování hypotékou je jednou z podmínek tzv. zástava nemovitosti. Zástavní právo garantuje věřiteli (bance), že bude dluh řádně a včas splacen. „Ač to může znít strašidelně, zástavní právo je běžnou praxí bank, které se tímto krokem jen chrání. Zástavní právo je vždy zapsáno v katastru nemovitostí a zájemci o koupi o něm musí být informováni. Tato informace ale může některé zájemce odstrašit a proces prodeje se tím prodlužuje,“ vysvětluje Jan Kindl z realitní společnosti Domov.
Zástavní právo na nemovitost vyleká zejména neznalé kupující, kteří si mohou myslet, že má prodávající nějaké finanční problémy a o nemovitost by mohli v budoucnu přijít. Tyto obavy však nejsou na místě. Zástavní právo nepředstavuje žádné větší komplikace, je ale potřeba dodržet určité kroky. „Při prodeji nemovitosti s hypotékou doporučuji k prodeji přizvat realitního makléře, který s tím má bohaté zkušenosti a zná všechny postupy. Také dovede potenciálním kupcům vysvětlit, co se musí stát a jak celý proces probíhá. Díky tomu minimalizuje riziko toho, že se někdo zalekne a od koupě odstoupí,“ dodává Kindl.
Jak se postupuje při prodeji
Existuje několik způsobů, jak postupovat při prodeji nemovitosti s hypotékou. Tím nejjednodušším je bezpochyby situace, kdy vlastník nemovitosti před prodejem splatí celou hypotéku z vlastních prostředků. Tím dojde k zániku zástavního práva a dále už se nepotýkáte s ničím neobvyklým. K tomuto scénáři ale dochází minimálně a v praxi se s ním skoro nesetkáte.
Dojít může také k situaci, kdy má kupující vlastní finanční prostředky a nemusí si brát hypotéku. V tomto případě požádáte banku o vyčíslení zbývajícího dluhu a o souhlas s prodejem nemovitosti. Následně kupující uhradí zbývající dluh buď přímo bance nebo do úschovy a banka po přijetí peněz vydá potvrzení o zániku zástavního práva. Poté dojde k výmazu z katastru nemovitostí a prodávající dostane po převodu vlastnických práv zbývající část financí.
Dalším řešením je prodej nemovitosti i s hypotékou. „To znamená, že musíte najít kupce, který si na sebe nechá hypotéku převést a zároveň splní podmínky pro získání hypotečního úvěru. Kupce tedy musí prověřit také banka. Výhodou je, že v tomto případě neplatíte žádné sankce za předčasné splacení. Někdy ale dochází k situaci, že kupující nechce vaši hypotéku, protože by ji jinde sehnal výhodněji,“ říká Jan Kindl.
Nejčastěji dochází k tomu, že si kupec vezme hypotéku u jiné banky. „Je potřeba si uvědomit, že v tomto případě do situace vchází ještě další strana, která chce také zástavní právo. Prodávající v tomto případě musí získat nejen vyčíslení úvěru, ale také souhlas se zapsáním nového poskytovatele jako druhého zástavního věřitele a souhlas, že po doplacení vyčíslené částky vymaže své zástavní právo k nemovitosti. Z pohledu kupujícího i prodávajícího se jedná asi o nejsložitější postup. Pro realitní společnost, která má své právní oddělení a zkušené makléře, je to ale denní chléb. V případě, že prodáváte nemovitost s hypotékou, nechte si poradit od makléře, jak nejlépe postupovat,“ uzavírá Jan Kindl za realitní společnost Domov.
